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大阪で家を建てる家造りネットセミナー 第8回 土地探しから土地取得までの流れ(住宅ローンを利用する場合)
第8回 土地探しから土地取得までの流れ(住宅ローンを利用する場合)


   土地探しから土地の取得までは、下記のような流れで進んでいきます。 不動産会社に翻弄されることなく、安心して土地探しを進めるためにも、 土地探しの全体像をつかんでおきましょう。
  @〜AとB〜Cは並行して進めていくことも出来ます。KがIの前にする場合もあります。

@家づくりの依頼先を決定                   
        ↓                               
A土地の予算、広さ、地域など、希望の概略の決定     
        ↓                               
B土地探しの開始、不動産会社へ問い合せ                                   
        ↓                               
C現地を見る
        ↓                               
D資料を取り寄せ、土地の内容を理解する
        ↓
E家づくりの依頼先に建物のプラン・見積書を作成してもらう
        ↓
F買付証明書を提示する
        ↓
G諸条件の調整、交渉
        ↓
H契約書・重要事項説明書のコピーの交付の依頼
        ↓
I住宅ローンの仮審査申し込み
        ↓
J住宅ローンの審査合格
        ↓
K土地売買契約
        ↓
L住宅ローンの契約
        ↓
M引渡し・決済

◆家造りの依頼先を決定
  家造りの希望をかなえてくれる依頼先を探します。 良い土地を見つけても、果たして、その土地で家造りの希望が叶えられるのか分かりません。 あらかじめ、家造りのパートナーを決めておくことが重要になります。

◆土地の予算、広さ、地域など、希望の概略の決定
  希望の建物がどの位の予算で建てられるのか、 どの位の土地の広さがあればよいのか、家造りの依頼先と相談して、概略を把握します。 そして、総予算から、建物の建築費を引いた金額が土地の予算になるので、 必要な土地の広さで割った金額と希望の地域の相場を比べ、異なる場合は、希望地域を広げることも必要です。 又、希望地域が決まっている場合は、必要な土地の広さを地域の相場で掛けて、総予算から引いた金額が 建物の予算になるので、希望する建物が建てられるか、検討し、予算が合わなければ、 地域、建物の大きさ、土地の広さを見直すなどして、土地の予算、広さ、地域を概ね決定していきます。

◆土地探しの開始、不動産会社へ問い合せ
  チラシやインターネット、街を走っていて、気になる物件が見つかったら、 情報提供元の不動産会社に問い合せてみましょう。 不動産会社の中には、電話やEメールでは、なかなか質問に答えてくれなかったり、 現地に案内するために強く来店を勧められることがあるかもしれません。 架空の物件を広告に出したおとり広告の場合もあります。 取り合えず、物件の概要や販売図面などの資料をファックスかメールで送ってもらいます。 最初に問い合わせたときの不動産会社の対応なども、後々の取引の参考にチェックしておきます。

◆現地を見る
図面の内容に惑わされずに、少しでも気になった物件なら、とりあえず見に行ってみましょう。 いろいろな物件を見ることで、土地の良し悪しを判断する力がつくようになり、 自分がどんな土地を求めているのかを再認識することができるでしょう。 また、その土地の建築法規、権利関係など、販売用図面に記載されていない不明な点は、 どんどん不動産会社に聞いてみましょう。

◆資料を取り寄せ、土地の内容を理解する
  気に入った土地が見つかれば、いよいよ買うべきかどうかの判断をしなければなりません。 不動産会社からは「急がないと売れてしまいますよ、早く、申し込みましょう」と言われるかもしれません。 確かに、中には本当に急がなければ売れてしまう物件もあります。 でも、販売用図面や土地を見ただけでは分からないことは、まだ山ほどあります。 例えば、最低限、公図や登記簿謄本、給排水・ガスの設備図面は入手しておきたいものです。 できれば、不動産会社に道路査定図、地積測量図等の資料も取り寄せて貰いましょう。 もし説明に不明な点があれば、理解できるまで納得のいく説明を受けましょう。

◆家づくりの依頼先に建物のプラン・見積書を作成してもらう
  家づくりの依頼先に土地を見てもらい、個々の土地に合った具体的なプランと見積書を提案してもらいます。 家を建てる側の視点から土地を見た時には、それまで気付かなかった問題点を出てくる場合も多いので、 予定していなかった費用が発生する事もあります。 それによって、希望する内容の建物が建築可能かどうか、土地の金額と合わせて、 予算内に収まるかどうか必ず確認します。

◆買付証明書を提示する
  十分その土地の内容を理解し、希望する建物が建築できる事を確認した上で、 購入したいとなれば、売主に「買付証明書」を提示します。 これは、売主に「私はこの土地の購入を希望します」という意志を伝えるためのものです。 この「買付証明書」が提示されることによって、 不動産会社は売主に対し、「こうした条件で買付証明書が出ましたが売りますか?」と交渉を開始します。

◆諸条件の調整、交渉
  買付証明書が発行されると、不動産会社を介して、売主買主双方の条件を摺り合わせていきます。

◆契約書・重要事項説明書のコピーの交付の依頼
  諸々の条件が合意に達すれば、その内容を盛り込んだ契約書と物件の重要事項説明書のコピー の交付を依頼し、少なくとも契約の3日前までに一通り目を通し、不明な点があれば不動産会社に確認しておきます。 どのような内容で契約を結ぶのかを十分納得の上で、契約当日に臨むことが重要です。 もし疑問が解消されない場合は契約日を延期するか、 場合によっては契約そのものをキャンセルすることが賢明です。 土地購入はあなたの人生全般に大きなインパクトを与えます。 間違っても売主や不動産会社への気遣いで契約してしまうことは避けなければなりません。

◆住宅ローンの仮審査申し込み
  土地の売買契約書及び重要事項説明書のコピー、土地の登記簿謄本、 公図、地積測量図、建てる予定の建物の図面および見積書、 収入証明書などの必要書類をそろえて、家造りの依頼先に、住宅ローンの仮審査を申し込みます。

◆住宅ローンの審査合格
  住宅ローンの審査が合格すると、いよいよ土地の売買契約です。

◆土地の売買契約
 契約当日の流れは以下の通りです。
(1)宅地建物取引主任者証の提示
(2)重要事項説明書の内容についての説明
       あらかじめ提示された内容と同じかどうかを確認してください。
(3)添付資料(登記簿謄本、公図、測量図等)の説明
(4)重要事項説明書への記名・押印
(5)売買契約書の内容についての説明
       あらかじめ提示された内容と同じかどうかを確認してください。
(6)売買契約書への記名・押印
(7)売主へ手付金の支払い、領収証の受け取り
(8)不動産売買契約の成立
(9)不動産会社へ仲介手数料(通常は半額)の支払い
契約日の後、住宅ローンの契約を行います。

◆決済(引渡し)
引渡し当日の流れは以下の通りです。
(1)登記委任書類に署名、押印
(2)司法書士による必要書類の確認
(3)銀行へ、融資手数料、保証料等を支払い。
(4)売主へ残代金の支払い。固定資産税・都市計画税の清算
(5)司法書士へ登記費用、代行料の支払い
(6)不動産会社へ仲介手数料(残代金)の支払い
(7)司法書士が法務局に登記書類を申請
  名義が変更された土地の権利証、登記変更した書類は、 通常2週間前後のうちに司法書士から内容証明郵便等で配達されることになります。

賢い家造りネットセミナー

   
第1回 注文住宅の依頼先の選び方
   第2回 地震に強い家を建てるコツ@
   第3回 地震に強い家を建てるコツA
   第4回 知っておきたい断熱材のお話
   第5回 建築費用の罠
   第6回 賢い土地探しのコツ@
   第7回 賢い土地探しのコツA
   第8回 土地探しから土地取得までの流れ
   第9回 金融機関の審査を有利にする賢い住宅ローンの借り方
   第10回 後悔しない家造り



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