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大阪で家を建てる家造りネットセミナー 家造りQ&A
土地探しQ&A

  Q1 土地から購入する場合の総予算の中で土地と建物の予算のバランスはどの位が適正でしょうか?
 
A1
  どのくらいのバランスが適正かはご希望の地域の地価相場によって異なりますが、 建物のコストの見当をつけたうえで土地予算を決めることが大切です。
  日本は国土が狭いために地価が高く、 また伝統的に土地の資産価値を神聖視する傾向があることから、 多くの方が無意識に予算の比重をより土地の方に傾けがちです。 とりあえず、いい土地さえ持っていれば、建物はお金をかけなくてもどうにかなる、 という感覚があるのかと思います。
  しかし、実際に土地探しをしてみると、近所なのに、 土地の坪単価が全く異なることに気が付きます。一般的に、 日当たりの良い土地や、前面道路の広い土地は高く、 その反対の土地は非常に安いです。でも、日当たりや前面道路の条件は、 年月の経過と共に変化することも多く、人気の地域も年月と共に変化します。 資産価値の高い土地を購入したつもりでも、 何年後かに二束三文の土地になるかもしれませんし、逆に、 希望の家を建てるのに残った予算で買える土地を購入したつもりが、 思わず資産価値が上がる場合もあります。仮に、何年後か資産価値が落ちても、 希望の家を建てているので後悔はありません。 でも、土地の資産価値に重きを置き、家を我慢した場合、 その価値が下落した場合は、目も当てられません。
  では、希望の地域で希望の家の建築費を引いた残りの予算では土地を購入出来ない場合ですが、 地域を変えることをお勧めしますが、諸事情で、地域を変えることが出来ない場合は、 土地及び家の広さを小さくすることを検討してください。 家の品質は、住む人の生活実感の満足度が異なります。

  Q2 土地にも住宅ローンを使えますか?
A2
  一般個人の方は土地融資は受けられない事になっていますが、 自己所有の住宅を建てることを前提に、土地にも住宅ローンが使えます。 この場合、土地融資実行の日から、12ヶ月以内に上に建てる建物も共同担保として差し入れることになります。 なので、建てる予定の建物の図面及び見積書(出来れば、工事請負契約書、建築確認済書も)が必要になります。 そして、土地と建物の両方を担保評価をした上で、土地に先行融資が実行されます。
  なので、土地を探す場合は、家を建てる依頼先をほぼ決定した上で、依頼先と相談しながら、 土地を探す事が重要です。土地だけ先に探していると、良い土地が見つかった時、 いざ、建物はと、言った時点で、慌てて依頼先を探す事になります。

  Q3 土地代金の支払いのタイミングはどのようになっていますか?
A3
  契約時に、「手付金」として、土地代金の約10%を現金で支払います。(手付金は自己資金で用意する必要がありますが、10%を用意できない場合は仲介会社にご相談下さい。) 他に、不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料(半金)も支払います。
  引渡し時に、「残代金」を支払います。他に、不動産会社への仲介手数料(半金)、司法書士への登記費用及び手数料、 固定資産税の清算金なども支払います。

  Q4 レインズって何?
A4
  「不動産流通標準情報システム」(Real Estate Information Network System)の略で、 不動産流通機構が運営する、売物件情報を全ての不動産会社で共有するオンラインシステムの事です。 不動産会社が売依頼を受けた場合、自社内だけで、買主を探す事は難しいものです。 それで、レインズに売物件情報を登録し、買主を他の不動産会社に探してもらう方法を取ります。 又、不動産会社が、売主と売物件の専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、 積極的に買主を見つける努力義務が生じますので、 7日(専属の場合は5日)以内にレインズに登録することが義務付けられています。 なので、どの不動産会社に行っても、同じ物件が紹介されるのは、レインズで情報が共有されているからです。

  Q5 レインズに登録されていない物件もあるの?
A5
  はい、一般媒介契約の場合、 売主がレインズに登録するように依頼した場合を除き、不動産会社にレインズの登録義務が生じません。 媒介契約をして、レインズに登録されるまでに、 売依頼を受けた不動産会社は、まず、自社内で買主を探そうとします。 その間(1週間)は物件がレインズに載っていないと言えるでしょう。 又、以前にレインズに出て、売れなかった物件は、問い合わせてみると、意外に販売中である場合もあります。
  業者物件(宅建業者が売主の物件)は、レインズに登録される場合もありますが、自社内の販売網で買主を 探す場合が多いです。なので、レインズには載りません。宅建業者と繋がりが強い売主の物件も同様です。

  Q6 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約って何?
A6
  媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するとき結ぶ契約のことです。   
  一般媒介契約は、特定の業者に限らず、 複数の業者に取引の仲介を依頼することができます。 並行して依頼している業者にほかの業者を明らかにする義務のある「明示型」と、 伏せておける「非明示型」がある。自分で発見した相手と取引することも可能です。 売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがありますが、 業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。   
  専任媒介契約は、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。 自己発見取引は可能。依頼を受けた業者は、 契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければならない。 また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、 積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、 一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。   
  専属専任媒介契約は、 専任媒介のバリエーションの一種で、 依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。 自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。 契約期間は3か月以内。 依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。 契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録、 1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。 媒介契約の中でもっとも速やかな成約が期待できる。

  Q7 土地の価格はどうやって決まるのですか?
A7
  土地の価格も他のものと同じように、需要と供給のバランスによって価格が決まります。 パソコンや車などの量産品は、人気が高いと価格が上昇する圧力が高まりますが、 同じ製品をいくつでも作れますので、必ずしも価格が上がるとは言えません。 一方、土地の価格はパソコンや車と違い、人気があるからといって複製できるものではありません。 一つ一つの土地が唯一無二であり、人気に比例して土地の価格も高くなります。 また、土地は優れた資産であるため、土地そのものではなく持ち主の事情によっても価格を左右することがあります。 需要と供給に影響を与える個別の要素は以下のものです。
(1)地域性
  土地の価格は、街のイメージや利便性、住環境など、「その地域の持つ地域性」によって異なります。 交通の便や買い物の利便性がよく、環境に恵まれた地域は価格が高く、そうでない地域は価格が安くなります。 これがよく言われている相場というものです。
(2)その土地の持つ固有の特性
  土地の価格は、生活の利便性、方位、形、道路条件、高低差、その地域の建築法規など、 その土地が固有に持つ特性によっても大きく異なります。一般的には、駅から近く、間口が広く、 形が整い、広い道路に面し、道路との高低差がない土地は高くなります。 また、同じ面積の土地であれば、より広い建物が建てられる方、 つまり建蔽率や容積率が高い土地の方が価格も高くなります。
(3)流通量
  古くからの地域で人の出入りが少なく、 売り出される土地の少ない地域では相場そのものが成り立ちづらいために、 たまに土地が出ると高値で取引される傾向があります。逆に流通量が多く、 相場が成り立ちやすい地域では他の要素による適正な価格で取引されます。
(4)業者の動向
  いい土地の情報は表に出る前にまず業者に回ります。 個人の買主と違って、不動産業者やデベロッパーなどは決断が早い上に現金決済が原則ですので、 売主から見れば多少値引いても魅力のある取引相手です。業者がどの地域に魅力を感じるかは (1)とほぼ同様ですが、金利や土地政策によって特に建売業者が活動しやすくなる環境が整うと、 元々人気のある地域の相場をさらに押し上げることになります。
(5)売主の事情
  土地の価格は、その土地を持っている売主の事情によっても異なります。 特に急いで売却する事情のない売主は、少なくとも相場値で売却できるまで待とうとしますが、 何らかの事情ですぐに手持ち現金が必要な売主の場合は、 価格を安くしてでも早く売りたいという動機が働きます。

  Q8 不動産の販売図面を見ると、「市街化調整区域」「43条但し書き許可要」「都市計画道路有り」「セットバック要」 と、書かれているのをよく見るのですが、どのような意味でしょうか?
A8
  「市街化調整区域」とは、市街化を抑制する地域で、建物を建てる場合は、 開発許可もしくは開発許可が不要である条件が揃っている事が必要になります。場合によっては、建物が建てられないケースも あるので、建築確認を停止条件付き土地売買契約にしておく必要があります。   
  43条但し書きの許可要とは、建物を建築する場合、建築基準法の道路に2m以上接道する必要性が あるのですが、建築基準法の道路に接しない敷地の場合、その救済措置として、ある一定の条件が整えれば、建物を建てられることになっています。 その際、建築基準法43条但し書きの許可を受けることが必要になる土地のことです。この土地も、「市街化調整区域」 と同様、建物が建てられないケースもあるので、建築確認を停止条件付き土地売買契約にしておく必要があります。
  都市計画道路有りとは、敷地の全部又は一部が、将来道路になる計画があり、 道路計画が実行された場合、立ち退かなければならない土地のことです。実際は、行財政が大抵赤字なので、実行される見込みのない 土地も多く、鉄骨3階建ての住宅まで、自由に建てられるのですが、人生で2度、家造りをしなければならなくなる可能性もあります。
  セットバック要とは、4m未満の道路に接道している敷地は、 前面道路が4mになるように、道路の中心から2m後退したところを道路境界線にすることが建築基準法で定められています。 なので、そのセットバックした土地には、建物を建てることはもちろん、敷地面積もその部分を差し引いて、建物の計画をたてることに なります。

  Q9 建築条件付土地で、建築条件をはずすにはどうすればよいの?
A9
  建築条件付土地とは、 簡単に言うと「指定の業者と建物の契約をすることを前提に売られる土地」のことです。 つまり、買主側からの見え方は「家を建てる業者が決まっている土地」です。 一方、建築条件を付けて販売している業者の立場からすると、 「建物を建てることによって利益を得る」ことを前提とした土地」と言うこともできます。 そのため、仮に買主から「建築条件を外して欲しい」と言われても、 業者としては「建物で利益を得ることを考えて、この価格で土地を販売しているんだから、 条件を外してしまったら割に合わない・・・」と困ってしまうでしょう。
  反対に考えると、その業者が「建物を建てた時に得られたであろう」金額を土地の価格に上乗せすれば、 建築条件を外してもらえる可能性は高まります。
  ただし実状は、売主(業者)の考え方や地域性、その物件が人気のある物件かどうかによって異なります。 建築条件付きでも売れる地域や、業者が最終的に建売住宅として売ることも視野に入れている場合には、 いくら土地の販売価格に金額を上乗せする条件を出しても、建築条件を外すことができない場合が多いかもしれません。
  逆に建築条件付きだとなかなか売れない物件なら、業者が「取らぬ狸の皮算用」で売れ残ってしまうよりも土地だけで早く売ってしまった方がいいと考えている場合は、建築条件を外してもらえる可能性が高いでしょう。


  Q10 家造りの依頼先と土地、どっちが先?
A10
  気に入った土地があっても、 自分たちがイメージする建物が建つかどうか分からないと、 土地の購入に踏み切るのは難しいことです。 そのため、多くの方は土地探しの段階で、家づくりの依頼先をあらかじめ決めておくことの必要性を感じ始めます。 そして、気に入った土地があると、家造りの依頼先に、土地を見てもらって、実際に、プランをはめてみて、 正確な費用まで確認出来れば、土地の売買契約に安心して臨む事が出来ます。
  例えば、「買おうか買うまいか迷っている土地がある」、 「この土地か、あの土地に絞れているが判断がつかない」という具体的な候補地をあげて 相談することができれば、実際にそこで計画をする際のアドバイスを受けながら 土地を検討することができます。こうした会話の中から得たアドバイスは、 土地選びの判断基準となるだけでなく、依頼先を決める上での決め手にもなるでしょう。

  Q11 不動産の販売図面は誰が作るの?
A11
  「販売用図面」を目にしたことがあるでしょうか? 「販売用図面」というと少し仰々しいですが、 簡単に言うと、いつも不動産会社から送られてくる土地の図面のことです。 この図面、誰が作ったものかご存知でしょうか? これは売主から売却の依頼を受けた不動産会社、 つまり売主側の不動産会社が作成したものです。
  内容は主に、3つの部分から構成されています。
   1)図面
   2)物件概要
   3)情報提供した不動産会社名
  注意してただきたいのは、ここに記載されているのは、 あなたに「情報を提供した不動産会社名」であって、 この「図面を作成した不動産会社」ではない点です。 、「情報をお客様に提供した不動産会社」と「図面を作成した不動産会社」は、 必ずしもイコールではありません。 「図面を作成した」のは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社、 つまり売主側の不動産会社ですので、 図面を作成した売主側不動産会社に調査ミスや図面への記載ミスがあると、 そのままの情報が広く流通してしまうことがあります。 場合によっては、売却の妨げとなる情報を故意に掲載していないと思われるケースもあります。 販売用図面には、とても重要な情報が記載されている一方で、 誤った情報が記載されていることも少なくありません。 販売用図面の情報だけに惑わされず、最終的には、客観的な視点で調査を行ない、 正確な情報を得てから購入の判断をすることが重要です。   

  Q12 値交渉を優位に進める方法はありますか?
A12
  販売用図面に記された価格は、いわば売主側の言い値です。 もちろん相手がいることですので、言い値を無視して一方的な要求を通すことはできませんが、 だからと言って、言い値で購入しなければならないという決まりがあるわけではありません。 売主が「この価格なら仕方ないか」と思う妥当な価格を提示することができれば、 販売用図面に記された価格以下で購入をすることができるかもしれません。
  では、どのように「妥当な価格」を検討したら良いのでしょうか? そのためには、まず、その地域の相場を調べなければなりません。 そしてさらに重要なことは、その土地の相場よりも高い価格になる要因と 相場より安い価格になる要因を十分に知ることです。 その土地のメリット、デメリットをよく理解した上で、 地域の相場と比較してみると、 いくらだったら妥当な価格と言えるのかが見えてくるはずです。 さらに売主の事情や背景を掴んだ上で価格の検討をすることができれば、 さらに優位な交渉を進めることができるかもしれません。

  

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